Le Bail réel solidaire : une solution innovante pour les bailleurs sociaux

Face à la crise du logement et aux difficultés rencontrées par les ménages modestes pour accéder à la propriété, le bail réel solidaire (BRS) apparaît comme une solution innovante pour les bailleurs sociaux. Comment se déroule la mise en place d’un tel dispositif ? Décryptage.

Qu’est-ce que le bail réel solidaire ?

Le bail réel solidaire est un dispositif légal créé par la loi Alur en 2016 et codifié aux articles L.255-1 et suivants du Code de la construction et de l’habitation. Il permet aux bailleurs sociaux, via des organismes de foncier solidaire (OFS), de proposer des logements à des prix inférieurs à ceux du marché. Le principe est simple : séparer la propriété du bâti (les murs) de celle du foncier (le terrain).

Ainsi, une personne acquiert un logement sans en être propriétaire du terrain, ce qui lui permet de bénéficier d’un prix d’achat réduit. Elle signe alors un bail réel solidaire avec l’OFS, qui demeure propriétaire du terrain. La durée de ce bail peut aller jusqu’à 99 ans et il est renouvelable.

Les avantages du BRS pour les bailleurs sociaux

Pour les bailleurs sociaux, le BRS présente plusieurs avantages. Tout d’abord, il leur permet de proposer des logements à des ménages dont les revenus ne dépassent pas un certain plafond, fixé par décret. Ce dispositif favorise ainsi l’accession à la propriété pour les ménages modestes et facilite la mixité sociale au sein des territoires.

De plus, le BRS garantit la pérennité de la vocation sociale du parc immobilier, puisque le logement doit être revendu à un prix encadré en cas de revente. Le bailleur social peut également préempter le logement en cas de cession.

Enfin, le BRS offre aux bailleurs sociaux une meilleure maîtrise foncière et leur permet de développer de nouveaux projets immobiliers tout en limitant les risques financiers liés à l’acquisition du foncier.

La mise en place d’un BRS pour les bailleurs sociaux

Pour mettre en place un bail réel solidaire, les bailleurs sociaux doivent respecter plusieurs étapes :

1. Créer ou adhérer à un organisme de foncier solidaire (OFS) : l’OFS est chargé de gérer le foncier et d’établir des baux réels solidaires avec les acquéreurs. Il peut être créé par une collectivité territoriale, un établissement public ou une association.
2. Acquérir le foncier : le bailleur social doit acquérir le terrain sur lequel seront construits les logements en BRS. Cette acquisition peut être réalisée par voie d’achat, de donation ou d’échange.
3. Construire les logements : une fois le terrain acquis, le bailleur social procède à la construction des logements selon les normes en vigueur.
4. Signer un bail réel solidaire avec les acquéreurs : les bénéficiaires du BRS signent un bail avec l’OFS pour une durée pouvant aller jusqu’à 99 ans et renouvelable. Ce bail fixe notamment les conditions de revente du logement.
5. Assurer le suivi et la gestion des baux réels solidaires : le bailleur social veille au respect des conditions du BRS, notamment en matière de plafonds de ressources et de prix de revente.

Les difficultés rencontrées par les bailleurs sociaux

Même si le dispositif du bail réel solidaire présente de nombreux avantages pour les bailleurs sociaux, il peut également soulever certaines difficultés :

• Le manque de notoriété du dispositif : malgré sa création en 2016, le BRS reste peu connu du grand public et des professionnels de l’immobilier. Les bailleurs sociaux doivent donc redoubler d’efforts pour promouvoir ce dispositif auprès des ménages éligibles.
• L’articulation avec d’autres dispositifs d’aide à l’accession sociale à la propriété : pour optimiser l’efficacité du BRS, il est nécessaire de le combiner avec d’autres aides, comme le prêt à taux zéro (PTZ) ou le dispositif Pinel. Cette articulation peut parfois s’avérer complexe.
• Le financement des OFS : les organismes de foncier solidaire doivent trouver des ressources pour financer leurs activités et assurer la pérennité du BRS. Or, les subventions publiques se font rares et les bailleurs sociaux doivent souvent recourir à d’autres sources de financement, comme la vente de logements en accession libre.

En conclusion, le bail réel solidaire constitue une solution innovante pour les bailleurs sociaux, qui leur permet de proposer des logements abordables aux ménages modestes tout en garantissant la pérennité de la vocation sociale du parc immobilier. Toutefois, la mise en place d’un tel dispositif nécessite une bonne maîtrise des étapes et des difficultés qui peuvent se présenter.