Que dit la loi sur les loyers impayés ?

L’expulsion d’un locataire qui ne parvient plus à payer ses impôts intervient uniquement au terme d’une procédure visant à régler le problème à l’amiable, avant de penser à la phase contentieuse. Si les loyers impayés font peur aux propriétaires bailleurs cela reste une situation rare. Ces cas ne représentent que 2 % de l’ensemble des loyers perçus. Dans la majorité des situations, les loyers impayés sont liés à un accident de la vie (problème de santé, divorce, chômage). Dans de telle situation, vous devez suivre certaines étapes indispensables.

Résolution du conflit à l’amiable

Dès que vous distinguez des signes de difficulté, le propriétaire doit entrer en contact avec son locataire pour éviter que le problème ne devienne plus grave. Le propriétaire bailleur et son locataire peuvent mettre en place un échelonnement du paiement des sommes dues. Si la solution à l’amiable n’aboutit pas, le bailleur peut envoyer une lettre de mise en demeure de payer avec accusé de réception à son locataire. Il le fera naturellement dans un courrier, en rappelant la somme due et la date limite de règlement. Cette étape constitue la première de la phase contentieuse.

Envoi d’une injonction de payer

Le bailleur dépose auprès du greffe de la juridiction compétente (juridiction de proximité pour les sommes atteignant les 4 000 euros et le tribunal d’instance) un formulaire de requête. Le juge établit une ordonnance portant le titre d’injonction de payer qui est notifié au locataire insolvable. Ce dernier dispose d’un délai d’un mois pour contester devant le tribunal. Notez que cette procédure permet d’exiger le paiement, mais n’entraîne pas le départ immédiat du locataire, car le bail n’est pas suspendu.

Mettre fin au bail

La majorité des contrats de bail mentionnent une clause résolutoire. Il s’agit de la résiliation du contrat de location dans la mesure où le locataire ne respecte pas ses engagements comme le paiement de son loyer. La clause entraîne de façon théorique une rupture automatique du contrat de bail. Pour que le locataire libère le logement, le propriétaire doit faire appel au juge. La première des choses à faire est de saisir un huissier de justice après que la lettre de mise en demeure n’a produit aucun effet positif. Le professionnel libéral délivre au locataire un commandement de payer, et c’est uniquement après deux mois que le bailleur peut intenter un procès au locataire pour que le bail soit rompu.

Lorsque le contrat n’a produit aucune clause résolutoire, le propriétaire doit s’adresser au juge qui est en droit de refuser la résiliation. Si le juge décide de résilier le contrat de bail, il doit adresser un commandement de quitter les lieux au locataire. Ce dernier dispose d’un délai de deux mois pour exécuter ou demander un plus de temps au tribunal de grande instance. La présence d’enfants, l’âge de l’occupant sont des éléments qui peuvent jouer en sa faveur, et cela lui permettra d’obtenir un moment de répit variant entre 1 mois et un an.